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深圳以市场化机制促保障房能效提高

发布时间:2021-01-21 16:09:43 阅读: 来源:劈裂机厂家

深圳:以市场化机制促保障房能效提高

“诚信申报”、“轮候分配”、“定地价、竞房价”、“代建制”……常住人口超过1000万人的深圳市,针对本市外来人口比例高、因房价持续走高导致城市“夹心层”家庭增多等现实问题,通过引入市场化机制,在保障房建设、分配、后续管理等各个方面,用市场化的手段,有力地提高了城市住房保障的能力和效率。  深圳保障房建设的经验,是否可以成为一个可推广、可复制的改革案例?中国经济时报记者日前进行了实地调查。

建设:以市场为主力推进保障性住房建设  “因为城市发展固有的原因,涉及旧改、城改、征地等难题,深圳市保障房建设的开工推进存在很多困难,但从‘十一五’、‘十二五’以来,深圳保障房建设的规模、速度都在不断加快,可以说成绩显著。”深圳市住房和建设局住房保障处调研员谢婉华对中国经济时报记者说。  据深圳市住房和建设局的数据,“十一五”期间,深圳保障性安居工程新增了14万套保障性住房。至2010年年末,深圳市实际新增安排建设保障性住房16.9万套。 “十二五”期间,深圳市新增安排筹集建设保障性住房24万套。截至2014年11月,“十二五”规划目标累计完成新增安排19万套、新开工16.1万套、竣工7.77万套,分别完成“十二五”规划目标的79.2%、76.7%、37%。累计供应保障性住房约7.45万套。  “深圳市保障性住房建设的推进,市场化力量发挥了主要作用。”深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫对中国经济时报记者说。  深圳保障性住房的类型主要包括公共租赁住房、安居型商品房、经济适用房、拆迁安置房等。2006年至2013年深圳市共新增安排保障性住房项目300多个,共30.8万套。其中,公共租赁住房项目约19.6万套,占比63.6%;安居型商品房项目约5.6万套,占比18.2%;经济适用房项目约2.7万套,占比8.8%;拆迁安置房项目约2.9万套,占比9.4%。  在土地和资金利用上,深圳市大力引入社会资本参建保障房,率先推出融合保障房与商品房双重属性的安居型商品房,采取“定地价、竞房价”的方式引导企业参与安居型商品房建设,并创新引入代建总承包、大标段招标、BT、BOT等多种举措,充分利用市场机制推进保障房建设,破解资金瓶颈。从投资结构看,2011年-2014年11月,深圳市保障性住房建设共完成资金投入460.94亿元,其中财政投资162.62亿元,只占35%,社会投资298.32亿元,占比65%。  同时,深圳市还鼓励企业利用自有土地建设公共租赁住房,采取地铁上盖、公交场站综合开发,商品房与城市更新配建、工改保、征地返还用地合作开发以及收购等多种方式,破解土地瓶颈,提高土地集约利用水平。  以“地铁上盖”为例,深圳地铁集团在全国首先成功效仿港铁“地铁运营+上盖物业开发”模式,按深圳市政府和住建局的安排,代建了前海车辆段、塘朗车辆段、蛇口西车辆段和横岗车辆段共四个上盖保障性住房项目,总用地面积45.8万平方米,保障房建筑面积118万平方米,共22420套。  本报记者以横岗保障房(和悦居)为例进行了详细了解,该项目分两期建设,一期工程用地面积为5.07万平方米,总建筑面积15.24万平方米,建筑容积率2.24,由15栋12层的小高层组成,共1680套。二期工程含三栋高层(一栋30层、两栋32层)保障房及小学、幼儿园等配套工程,工程用地面积为3.49万平方米,总建筑面积11.2万平方米,共1344套,还有社区健康服务中心等公益配套。  该项目土地由政府2010年划拨给地铁三号线投资有限公司,2012年三号线并入地铁集团,在《可研报告》?深发改(2010)1812号?中约定由乙方按批复规划设计条件的要求开发建设。市住建局与地铁三号线公司签订《委托代建协议》约定双方权利义务,建成后该宗地的房地产权全部移交给政府。  在建设中,政府和企业约定保障房的建设内容、共同确定装修方案、共同以招标方式确定装修单位、共同组织验收。其交付标准为:(1)保障性住房装修标准:按500元/平方米标准装修,含基本装修、固定家私、部分家电。(2)商业用房不做装修及配套附属设施按简单标准装修到位。(3)园林建设标准:按200元/平方米标准施工(含路面)建设。  “车辆段上盖建设保障性住房具有很多优势条件。”深圳市住房和建设局办公室主任吴长松对本报记者说。一是保值增值。建地铁就是建城市,能带动提升土地及保障房价值。二是集约利用土地。增加建造上盖平台的费用后,原来不能利用的土地也可以充分利用。三是利用地铁准点、快捷的便利条件,短时间可运送大量顾客。四是可以极大地提高公共租赁房的配租率。  分配:建立保障房轮候库和诚信申报制度  如何申请购买保障性住房,深圳借鉴香港、新加坡和国内其他兄弟城市的先进经验,率先在全国建立了保障房轮候库。首次轮选以入社保时间为门槛,公平排队,从申报到分配只需要3个月时间,与过去相比时限缩短80%。同时,申请受理、排队信息、审核分配、房源结果和政府管理面向社会实行“五个公开”,确保了保障房的阳光分配机制形成。而居民申请实行“诚信申报”,政府“资格后审”、“动态核查”,使政府有充分时间核查住户资料,而且始终保留处罚权。  在“不诚信”的处罚上,深圳市敢于下重手、出重招。2012年,深圳在全国率先实行保障房诚信申报制度,将原来的“处5000元罚款,3年内不得申请”修改为“最高20万元罚款,终身不得申请”,大大提高了保障房骗购的处罚力度。  “两年多运行下来,这套机制的效果是很明显的。” 陈蔼贫说:“这对依法行政、培养居民的公民意识、形成敬畏法律的社会风尚都具有很明显的推动作用。”  管理:依法推进形成社会管理机制  “十二五”后深圳市保障性住房总量将近50万套,除分配之外,在后续管理上,深圳市也引入了一系列市场化手段,发挥各类型主体在保障房后续管理中的作用。  一是将原来主要由住房保障部门直接管理,转变为全市统筹、企业分类分层次运营和管理的模式;二是建立包括政府直管、业主代管、企业托管的“三位一体”管理模式;三是推行单位住房保障专员制度,强化住房保障专员在人才安居工作中的作用;四是通过公开招标引进包括物业公司在内的社会力量参与后续监管;五是以智慧城市、智慧社区为依托,鼓励企业充分利用信息科技强化管理;六是建立管理服务标准和评估机制,面向社会、重心下移,多渠道、多方式引入社会和媒体监督。  同时,深圳市还将住房保障法制建设放在了重要地位上,继厦门之后,深圳是全国第二个出台地方住房保障法规的城市。通过保障房立法,实现了住房保障依法推进、依法行政。目前,深圳市已基本形成以《深圳市保障性住房条例》、《关于实施人才安居工程的决定》、《深圳市住房保障制度改革创新纲要》等3个法规政策为核心,《深圳市人才安居暂行办法》、《深圳市安居型商品房轮候与配售办法》等20余个规章制度为配套的“3+N”住房保障法规制度体系。  问题:捋顺供求,盘活存量,搞好配套  “深圳保障性住房建设的市场化探索是有经验可以总结的。” 陈蔼贫说。例如“定地价,竞房价”,解决了社会资金进入渠道的问题;例如施工总承包的“代建制”,节约了人力、资金,极大地提高了效率;例如政府和企业合作模式的“工改保”,既提高了城市土地利用效率,也解决了企业相应的难题;例如地铁上盖,达到了土地资源集约利用的目的。  不过,陈蔼贫也没有回避当前保障性住房建设中存在的一些问题,其中一些问题不但在深圳存在,也在全国大多数城市的保障性住房建设中普遍存在。  一是供过于求、供非所求的结构性问题。保障性住房发展过快是否会导致总量过剩,需要科学计算。尤其是内地不发达地区,保障性住房对房地产市场的影响十分明显。除此之外,需要引起重视的是保障性住房供非所求的问题,因为市场需求把握不准,保障性住房弃购、弃租、弃选的现象十分普遍。  对深圳来说,应重视盘活存量市场。如深圳有大量的农民房、小产权房,大概的统计是37.9万栋楼,1.7亿平方米,如果将之纳入保障房体系,政府完全不用再建新的保障房项目。  二是配套问题。有些保障房为什么会遭遇弃选、弃租,就是位置不好,学校、道路等配套跟不上,这需要政府加大公共资源的投入力度。  三是深圳受地理环境所限,目前已经无地可用。城市更新、旧城改造等难度很大,其中土地制约是根本性问题。

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